Erfpacht Alkmaar

Tijdelijke regeling gemeente Alkmaar maakt kopen verpachte grond wel héél aantrekkelijk

Zo’n 6.000 huishoudens in Alkmaar wonen op erfpachtgrond. Zij betalen vaak maandelijks of jaarlijks erfpachtcanon aan de gemeente, tenzij dit was afgekocht voor het huidige tijdvak. Tussen 2027 en 2037 loopt het huidige tijdvak echter af en wordt er een nieuw canon berekend. Met de waardestijgingen van de grond van de afgelopen jaren betekent dat voor veel mensen een forse lastenverzwaring. Om dit te voorkomen is het ook mogelijk de grond zélf te komen. In januari 2024 heeft de gemeente Alkmaar een tijdelijke regeling in laten gaan waarmee je tegen de WOZ-waarde van 2019 het blote eigendom van de grond kunt kopen. Dan betaal je nóóit meer erfpachtcanon.

Wat is erfpacht?

Als je een woning koopt, koop je die meestal inclusief de grond waar het huis op staat. Dit is eigen grond. Het kan echter ook zo zijn dat je een woning koopt die op grond staat die van iemand anders is. In Alkmaar is dit vaak van de gemeente. Als koper krijg je het gebruiksrecht, ook wel erfpachtrecht genoemd. Voor het gebruik van de grond betaal je dan een vergoeding, canon, aan de eigenaar. De hoogte van de erfpachtcanon kan enorm variëren. Soms wordt hij jaarlijks, maar meestal aan het eind van een tijdvak aangepast. Het erfpachtrecht is daarnaast eeuwigdurend of soms voor enkele jaren. Het is een soort bijzondere vorm van huur, die overdraagbaar is of te verkopen is, wanneer je de woning erop (ver)koopt.

Wat zijn erfpachtvoorwaarden?

De erfverpachter stelt regels aan het gebruik van de grond waarop je woning of pand staat. Dit zijn de erfpachtvoorwaarden. Afspraken over de erfpacht, het erfpachtcanon en de looptijd worden bij de notaris vastgelegd in een ‘akte van vestiging’. De notaris laat deze akte vervolgens inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. In de erfpachtvoorwaarden staan bijvoorbeeld:

· Wie de erfverpachter is

· De bestemming van de grond en de woning

· De duur van de erfpacht

· De afspraken over de canon

· De opzeggingsmogelijkheden

· Of je toestemming nodig hebt van de erfverpachter om het erfpachtrecht over te dragen

· Welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen

· Of er bijzondere regels zijn waaraan de erfpachter zich moet houden, bijvoorbeeld dat het buitenschilderwerk een bepaalde kleur moet hebben, of (bij erfpacht in landelijk gebied) dat de erfpachter moet toestaan dat de eigenaar schapen op het terrein laat grazen.

Bij gemeentelijke erfpacht in Alkmaar zijn meestal de Algemene bepalingen voor uitgifte van voortdurende erfpacht 1978 van toepassing.

Staat mijn huis op eigen grond of moet ik erfpacht betalen?

Ben je op zoek naar een woning? Dan heb je ongetwijfeld websites als Funda, Jaap en Pararius als eens bekeken. Of de website van een lokale makelaar. Meestal worden bij de woning details op de websites de kadastrale gegevens getoond, zoals de afbeelding hieronder. Hier kun je zien of een woning op eigen grond staat of op grond van de gemeente (gemeentelijke erfpacht) of een vastgoedeigenaar, kerk, waterschap of provincie (particuliere erfpacht). Wist je dat je ook bij het kadaster de eigendomsinformatie kunt opvragen? Ook in het eigendomsbewijs, ook wel akte van levering genoemd kun je deze gegevens vinden. Heb je een aankoopmakelaar? Dan zal hij/zij dit voor je onderzoeken.

Erfpacht in Alkmaar

In de gemeente Alkmaar wonen zo’n 6.000 huishoudens op erfpachtgrond. Die erfpacht geldt meestal voor onbepaalde tijd. Dit wordt opgedeeld in tijdvakken van, op dit moment, 50 jaar. Volgens de gemeente is in de meeste gevallen is de erfpacht voor het huidige tijdvak afgekocht. Dan is in één keer de erfpacht voor 50 jaar betaald. In de meeste gevallen loopt de erfpacht in Alkmaar tussen 2027 en 2037 af. Huiseigenaren krijgen dan een brief dat de canonherziening in voorbereiding is. Een nieuw tijdvak zal geen 50, maar 25 jaar duren, om het effect van de grondwaardestijging te beperken.

Hoeveel erfpacht moet ik betalen?

Ben je op zoek naar een huis? Dan is het je vast wel opgevallen dat huizen die gelegen zijn op gepachte grond een lagere vraagprijs hebben dan huizen zonder erfpacht. Dat is logisch! In het geval van erfpacht koop je alleen het huis en niet de grond. Voor het gebruik van de grond moet je elke maand een soort ‘huur’ betalen. De erfpachtcanon. De hoogte van de canon maar ook bijvoorbeeld de looptijd hebben een drukkend effect op de marktwaarde. Je kunt erfpacht echter ook afkopen, waarbij je in één keer de erfpacht voor de looptijd van een tijdvak afbetaalt.

Hoe bereken ik de prijs van het afkopen van erfpacht in Alkmaar?

Bij de berekening van de koopprijs kijkt de gemeente of de canon (het geldbedrag) voor het geldende erfpachttijdvak is afgekocht. Zo niet, dan moet je dit alsnog afkopen. Bij de berekening van de koopprijs zijn er veel verschillen. Iedere situatie is anders.

De basis van de berekening is de WOZ-waarde. De gemeente rekent met de peildatum WOZ van 2 jaar geleden. Deze peildatum staat op de beschikking die je vorig jaar hebt gekregen. De gemeente gaat altijd uit van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een bepaald gedeelte van de WOZ-waarde. Dit gedeelte wordt bepaald door de grondquote die door de gemeente is vastgesteld. Op de vastgestelde grondwaarde brengt de gemeente een percentage in mindering van 1% per jaar (maximum 30%) over het aantal jaren dat het erfpachttijdvak nog te gaan heeft. De gemeente houdt rekening met de waardestijging van de grond van de aankomende jaren en een rentevergoeding. Afkopen voor 25 jaar is voor de meeste particulieren behoorlijk kostbaar. De voordeligste oplossing is dan om het blote eigendom van de grond zélf te kopen.

De grond zelf kopen

Sinds 16 januari 2024 is rondom erfpacht in Alkmaar een tijdelijke regeling van kracht voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Als woningeigenaar kun je dan voordeliger het zogenaamde ‘bloot eigendom’ van de grond kopen. Hiermee word je zelf eigenaar van de grond waarop de woning staat. De regeling is zo aantrekkelijk, omdat de gemeente rekent met het prijspeil van 2021 en dan geldt de WOZ-waarde uit 2019. Via de website van de gemeente kun je een indicatie